Aprovado uso do FGTS Futuro para compra da casa própria; entenda como vai funcionar

 

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou na terça-feira (26) a regulamentação do FGTS Futuro para a Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Com isso, o trabalhador com carteira assinada que recebe até dois salários mínimos (R$ 2.640) poderá, em breve, usar depósitos futuros do fundo para pagar as prestações de imóveis adquiridos no MCMV.

Para entrar em vigor, a Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS, precisa aprovar uma série de normas operacionais. As diretrizes explicarão como o banco transferirá os depósitos de 8% do salário ao agente financiador do MCMV, assim que a contribuição do patrão ao fundo cair na conta do trabalhador. Somente 90 dias após a edição das normas, as operações com o FGTS Futuro serão iniciadas.

 

A iniciativa passará ainda por um período de testes, focando nas famílias da Faixa 1 do MCMV, ou seja, aquelas com renda mensal de até R$ 2.640. A expectativa do governo é beneficiar até 43,1 mil famílias neste período. Caso a modalidade seja bem-sucedida, o governo pretende estender o FGTS Futuro para todo o Minha Casa Minha Vida, que contempla famílias com renda de até R$ 8 mil.

Cada contrato de financiamento definirá o período pelo qual os depósitos futuros serão utilizados. Caberá à instituição financeira avaliar a capacidade de pagamento do mutuário e propor um “financiamento acessório” com o FGTS Futuro, caso a caso.

A medida

Instituído pela lei 14.438/2022, no governo anterior, o FGTS Futuro nunca foi regulamentado. Na época, a legislação permitia o uso dos depósitos futuros no fundo para pagar parte da prestação.

No ano passado, a lei 14.620, que recriou o Minha Casa Minha Vida, autorizou o uso do FGTS Futuro também para amortizar o saldo devedor ou liquidar o contrato antecipadamente. No entanto, seja para diminuir a prestação ou nas outras situações, a utilização do mecanismo tem riscos, caso o trabalhador seja demitido e não consiga outro emprego com carteira assinada.

Riscos

Na votação de terça-feira, o Conselho Curador definiu o que acontecerá com o trabalhador que perder o emprego. A Caixa suspenderá as prestações por até seis meses, com o valor não pago sendo incorporado ao saldo devedor. Essa ajuda já é aplicada aos financiamentos habitacionais concedidos com recursos do FGTS.

Mesmo que as prestações sejam suspensas, o trabalhador deverá estar ciente de que, caso perca o emprego, terá de arcar com o valor integral da prestação: o valor que pagava antes mais os 8% do salário anterior depositados pelo antigo empregador. Caso não consiga arcar mais com as prestações por mais de seis meses, o mutuário perderá o imóvel.

Como funciona o FGTS Futuro

• Todos os meses, o empregador deposita, no FGTS, 8% do salário do trabalhador com carteira assinada
• Por meio do FGTS Futuro, o trabalhador usaria esse depósito feito pelo patrão para comprovar a renda ao banco que realizará o financiamento do imóvel
• Com o Fundo de Garantia considerado dentro da renda mensal, o mutuário poderá financiar um imóvel mais caro ou acelerar a amortização do financiamento
• Na prática, a Caixa repassará automaticamente os depósitos futuros do empregador no Fundo de Garantia para o banco que concedeu o financiamento habitacional
• O trabalhador continuará a arcar com o valor restante da prestação
• A decisão do uso do FGTS Futuro para financiar o imóvel é exclusiva do trabalhador
• Medida valerá apenas para os novos contratos
• Medida se estende, inicialmente, apenas famílias com renda mensal de até R$ 2.640
• Valor total a ser caucionado será feito pela instituição financeira

Como é feito o cálculo do FGTS Futuro

• Parcelas futuras do FGTS poderão ser incorporadas à base de cálculo da capacidade de financiamento, através da medida, como se fosse uma renda extra
• O banco fará uma simulação a partir dos depósitos mensais atuais feitos pela empresa do empregador à sua conta do FGTS
• A diferença para quitar a parcela será paga automaticamente pela Caixa à instituição, mensalmente, com o dinheiro que iria para a conta do fundo de garantia do trabalhador
• As regras do Minha Casa Minha Vida estipulam que cada parcela do financiamento do imóvel não pode comprometer mais do que 30% da renda combinada dos compradores do imóvel. Por exemplo, uma família com renda de R$ 2.640 poderá pagar até R$ 792 em parcelas mensais
• O FGTS Futuro também poderá ser usados em casos em que a prestação do imóvel a ser financiado é superior ao limite estabelecido pela renda da família, complementando a diferença com os depósitos que iriam para a conta de FGTS do trabalhador
• Caso o trabalhador opte por utilizar os recursos provenientes do FGTS Futuro para financiamento do imóvel, esses valores permanecerão indisponíveis até a quitação total do imóvel, uma vez que estarão sendo usados automaticamente pelo financiamento

*As informações são do jornal Folha de S.Paulo.

Simulações

O Ministério das Cidades forneceu quatro simulações de uso do FGTS Futuro por uma família com renda de até R$ 2.640 que compra um imóvel no Minha Casa Minha Vida que comprometa 25% da renda (R$ 660) com as prestações. Com o FGTS Futuro, a mesma família poderá financiar um imóvel com prestação de R$ 792, como se comprometesse 30% da renda. A diferença, de R$ 132, constitui o chamado financiamento acessório.

Nesse cenário, a família que utilizar o FGTS Futuro terá quatro possibilidades:

1. O mutuário usará os R$ 132 extras para quitar as prestações do financiamento acessório. Caso alguém da família consiga um emprego que eleve temporariamente a renda, os depósitos futuros que entrarem a mais vão amortizar o saldo devedor.
2. A renda familiar não muda ao longo do financiamento, e os R$ 132 de depósitos futuros serão usados para pagar o financiamento acessório. 
3. A renda familiar cai temporariamente para menos de dois salários mínimos, e o mutuário passa a ter menos de R$ 132 depositados mensalmente no Fundo de Garantia. Nesse caso, o valor depositado no FGTS continuará a pagar a prestação do financiamento acessório, e a diferença para os R$ 132 será incorporada à dívida total da caução.
4. Quando envolve a demissão do trabalhador e ausência de depósito mensal no FGTS, os R$ 132 de prestação serão incorporados mensalmente ao saldo devedor por até seis meses, o que significa a suspensão das parcelas. Depois desse período, haverá a cobrança da prestação integral do mutuário de R$ 792.